Utiliser le module SCI (IR vs IS)
Comparez les régimes fiscaux IR et IS pour une Société Civile Immobilière, projetez les résultats sur 5 à 30 ans et générez un rapport de conseil complet — le tout depuis le module expert SCI d'Impera.
1. À quoi sert le module SCI ?
Le module SCI permet de simuler et comparer les deux régimes fiscaux d'une Société Civile Immobilière :
- SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu) : transparence fiscale, les associés sont imposés directement sur les revenus fonciers
- SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés) : la société est imposée au taux réduit, les associés sont imposés à la distribution
Le module calcule automatiquement :
- L'impôt annuel et le cash-flow net pour chaque régime
- La trajectoire patrimoniale sur 5 à 30 ans (défaut : 15 ans)
- Le point de croisement où un régime devient plus avantageux que l'autre
- Le DSCR (ratio de couverture du service de la dette) avant et après impôt
- L'impôt latent et le net vendeur en cas de cession à terme
- Un score de santé avec alertes et jalons du cycle de vie
ℹ️ À savoir
ℹ️ À savoir — Le module SCI est accessible depuis l'espace Expert Advisor. Il nécessite un abonnement Partenaire.
2. Prérequis
Pour utiliser le module, rassemblez les informations suivantes :
- Valeur du bien immobilier (prix d'acquisition ou valeur actuelle)
- Conditions d'emprunt : montant, durée, taux d'intérêt
- Loyer mensuel perçu et charges non récupérables
- TMI (Taux Marginal d'Imposition) de chaque associé
- Ratio terrain : part non amortissable du bien (en % de la valeur totale)
💡 Astuce
💡 Astuce — Si vous ne connaissez pas le ratio terrain, le module utilise 15 % par défaut. Pour un bien en centre-ville, 20-30 % est plus réaliste ; en zone rurale, 10-15 % suffit.
3. Naviguer dans le module
Le module s'organise en 10 sections accessibles via la barre latérale. Quatre groupes structurent la navigation :
| Groupe | Sections | Rôle |
|---|---|---|
| Dossier | Contexte, Données financières | Identifier le client et paramétrer le bien, l'emprunt, les associés |
| Simulation | Analyse fiscale, Compte de résultat, Patrimoine, Financement | Comparer IR/IS, projeter la trajectoire, évaluer le financement |
| Résultats | Conformité, Pilotage, Synthèse Intelligente | Vérifier la conformité, suivre la santé, obtenir l'analyse IA |
| Export | Rapports | Exporter le PDF et gérer les modules liés |
4. Configurer les hypothèses
4.1. Scénario de détention
Deux scénarios sont disponibles :
- Acquisition — Achat d'un nouveau bien. Vous renseignez le prix, les travaux et les frais d'acquisition (notaire, agence).
- Actif déjà détenu — Bien déjà dans la SCI. Vous renseignez le prix historique d'achat, les amortissements IS déjà pratiqués, les travaux antérieurs et les frais d'acquisition passés.
⚠️ Attention
⚠️ Attention — En scénario « actif déjà détenu », les données historiques (prix d'achat, amortissements passés) impactent fortement le calcul de plus-value et l'impôt latent. Vérifiez ces chiffres avec soin.
4.2. Le bien immobilier
| Champ | Description |
|---|---|
| Valeur du bien | Prix d'acquisition ou valeur vénale actuelle |
| Montant des travaux | Travaux capitalisés (amortissables en IS) |
| Ratio terrain | Part non amortissable (0-100 %, défaut : 15 %) |
| Revalorisation annuelle | Taux d'appréciation du bien (−5 % à +15 %) |
| Frais d'acquisition | Frais de notaire et d'agence (montant ou %) |
| Frais de cession | Frais estimés en cas de revente à terme |
4.3. Amortissement par composants (IS)
En régime IS, le bien est amorti par composants. Le module propose quatre composants par défaut :
| Composant | Durée par défaut | Part type |
|---|---|---|
| Gros œuvre | 50 ans | 50 % |
| Toiture | 25 ans | 10 % |
| Installations techniques | 15 ans | 20 % |
| Agencements | 10 ans | 20 % |
Vous pouvez ajuster les proportions et les durées. Le total est automatiquement normalisé à 100 %.
4.4. Emprunt
| Champ | Description |
|---|---|
| Montant | Capital emprunté |
| Durée | En années (minimum 1 an) |
| Taux | Taux d'intérêt annuel (0 % accepté) |
4.5. Revenus et charges
| Champ | Description |
|---|---|
| Loyer mensuel | Loyer brut perçu chaque mois |
| Charges non récupérables | Charges restant à la charge de la SCI |
4.6. Associés
Vous pouvez ajouter plusieurs associés avec pour chacun :
| Champ | Description |
|---|---|
| Nom | Identifiant de l'associé |
| Quote-part | Part du capital (%, normalisée automatiquement à 100 %) |
| TMI | Taux marginal d'imposition personnel (0-45 %) |
| Revenu global hors SCI | Utilisé pour le calcul du déficit foncier imputable |
| Déficit reportable | Déficit foncier reporté des années précédentes |
ℹ️ À savoir
ℹ️ À savoir — Si aucun TMI n'est renseigné par associé, le module utilise 30 % par défaut. La TMI moyenne pondérée par les quotes-parts est utilisée pour les calculs agrégés.
4.7. Mode de distribution (IS uniquement)
Lorsque la SCI est à l'IS, les bénéfices distribués aux associés sont imposés selon le mode choisi :
- PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) : taux flat de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux)
- Barème progressif : imposition au barème de l'IR avec abattement de 40 % sur les dividendes
5. Lire la comparaison IR / IS
La section Analyse fiscale affiche un tableau côte à côte des deux régimes :
| Métrique | Ce qu'elle mesure |
|---|---|
| Impôt année 1 | Charge fiscale la première année |
| Cash-flow net | Trésorerie restante après impôt et remboursement |
| DSCR | Capacité à rembourser la dette (objectif ≥ 1,1x) |
| Impôt cumulé | Total d'impôt sur l'horizon de projection |
| Impôt latent | Plus-value taxable en cas de vente à terme |
| Net vendeur | Produit net après cession (prix − impôt − frais) |
| Patrimoine net global | Richesse totale des associés (trésorerie + bien − dette) |
Le module affiche une recommandation avec :
- Le régime préconisé (IR ou IS)
- Un score de confiance (élevé / moyen / faible)
- Les raisons de la recommandation
- L'année de croisement si les deux régimes s'inversent en cours de route
💡 Astuce
💡 Astuce — Si le module détecte qu'un changement de régime en cours de route serait bénéfique, il affiche un plan de bascule optimal avec l'année recommandée et le gain estimé.
6. Analyser la trajectoire
La section Patrimoine projette les résultats année par année sur l'horizon choisi.
Pour chaque année, vous visualisez :
- Impôt IR et IS
- Cash-flow net par régime
- Patrimoine cumulé
- Capital restant dû
- Valeur du bien (revalorisé)
Le graphique met en évidence le point de croisement : l'année où le régime initialement moins favorable devient plus avantageux.
Le module propose également 4 scénarios Family Office :
- Croissance optimiste
- Croissance pessimiste
- Stable
- Valeur patrimoniale
Ces scénarios permettent de tester la robustesse de la recommandation sous différentes hypothèses de marché.
7. Suivre le pilotage en temps réel
La section Pilotage offre un tableau de bord de suivi :
7.1. Score de santé
Un score de 0 à 100 synthétise la solidité financière de la SCI, calculé à partir du DSCR, du taux de vacance locative, de la capacité de refinancement et de la marge de sécurité.
7.2. Alertes
Le module génère des alertes automatiques si :
- Le DSCR passe sous 1,1x
- Le cash-flow devient négatif
- Le taux de vacance dépasse un seuil critique
- Le refinancement à terme présente un risque
7.3. Jalons du cycle de vie
Six jalons structurent la vie de la SCI :
| Jalon | Description |
|---|---|
| Exploitation | Phase de perception des loyers et remboursement |
| Travaux | Période de rénovation ou amélioration |
| Distribution | Début des distributions aux associés (IS) |
| Refinancement | Renégociation ou renouvellement de l'emprunt |
| Cession | Vente du bien |
| Transmission | Donation ou succession |
7.4. Checklist réglementaire
Une checklist de 10+ points de conformité vérifie automatiquement :
- La cohérence du scénario de détention
- L'éligibilité au taux réduit d'IS
- La fenêtre de renonciation IS (article 239 CGI)
- Les seuils réglementaires (déficit foncier, amortissement, etc.)
- Les obligations déclaratives
8. Générer la synthèse IA
Cliquez sur « Générer la synthèse IA » pour obtenir une analyse automatique produite par l'intelligence artificielle.
Deux styles sont disponibles :
- Note cabinet : restitution rédigée comme une note prudente de cabinet, avec un ton proche d'un binôme avocat fiscaliste + expert-comptable
- Synthèse pédagogique : restitution plus accessible pour préparer une présentation client ou une reprise orale
La synthèse comprend :
- Résumé décisionnel : 3 à 5 phrases résumant l'arbitrage
- Avantages IR : jusqu'à 4 arguments en faveur de l'IR
- Avantages IS : jusqu'à 4 arguments en faveur de l'IS
- Points de vigilance : jusqu'à 4 risques identifiés
- Stratégie optimale : recommandation détaillée
- Prochaines actions : jusqu'à 5 étapes concrètes
💡 Astuce
💡 Astuce — L'IA fournit une base de travail. Personnalisez toujours la synthèse pour refléter les spécificités du dossier et votre connaissance du client.
ℹ️ À savoir
ℹ️ À savoir — La synthèse IA est soumise à un quota mensuel par cabinet. Si le quota est atteint, une synthèse de secours (non-IA) est générée automatiquement. Si un prévisionnel ou un module démembrement est lié au dossier, l'IA intègre automatiquement ces données dans son analyse.
9. Exporter en PDF
Cliquez sur « Exporter PDF » pour ouvrir le centre d'export. Trois profils prédéfinis vous permettent de générer un rapport adapté à votre destinataire :
| Profil | Contenu inclus | Usage type |
|---|---|---|
| Dossier cabinet | Tous les blocs (décision, hypothèses, arbitrage, pilotage, conformité, synthèse IA, note cabinet, sources) + comparatif ligne à ligne | Version de travail interne |
| Version client | Décision, hypothèses, arbitrage fiscal, pilotage, sources & réserves, note cabinet | Restitution pédagogique pour le client |
| Dossier bancaire | Décision, hypothèses, arbitrage, pilotage, conformité, sources & réserves + trajectoire détaillée | Dossier de financement |
Personnaliser les blocs
Après avoir choisi un profil, vous pouvez affiner le contenu en cochant ou décochant les blocs individuellement. Les blocs sont regroupés par thème :
- Arbitrage fiscal — Décision et trajectoire, Profil et hypothèses, Arbitrage fiscal IR/IS
- Pilotage & conformité — Pilotage patrimonial, Conformité réglementaire
- Annexes — Synthèse IA, Note du cabinet, Sources et réserves
💡 Astuce
💡 Astuce — Le profil Dossier cabinet est le plus complet et inclut le comparatif IR/IS ligne à ligne. Pour un rendez-vous client, préférez la Version client qui exclut la conformité et la synthèse IA pour rester centré sur la décision.
Options de détail
| Option | Description | Profils activés |
|---|---|---|
| Comparatif ligne à ligne | Comparatif IR/IS détaillé | Cabinet |
| Trajectoire annuelle détaillée | Trajectoire année par année | Bancaire |
| Projection prévisionnel lié | Données depuis le prévisionnel lié | Manuel |
Modules liés dans le PDF
Si un prévisionnel ou un module démembrement est lié au dossier SCI, une section « Modules liés » apparaît automatiquement dans le rapport. Elle affiche le statut de chaque passerelle (lié / non lié) et, pour le prévisionnel, un résumé des données clés (CA, EBE).
La note de l'Expert-Comptable apparaît en dernière page du rapport, avec signature du cabinet.
10. Modules liés
Le module SCI peut être connecté à deux autres modules expert pour enrichir l'analyse.
10.1. Lien avec le prévisionnel
Si un client dispose déjà d'un prévisionnel dans Impera, le module SCI s'y connecte automatiquement. Le résumé du prévisionnel (chiffre d'affaires, EBE, résultat net) est affiché dans le module et transmis à l'IA pour contextualiser sa synthèse.
Vous pouvez également créer un prévisionnel directement depuis la section Rapports du module SCI.
10.2. Lien avec le module Démembrement
Le module SCI peut être lié à un dossier Démembrement via la passerelle disponible dans la section Rapports. Ce lien permet d'étudier une stratégie de démembrement de propriété des parts SCI ou du bien immobilier lui-même.
Le statut du lien (lié, non lié) est visible dans le module et apparaît dans le rapport PDF.
ℹ️ À savoir
ℹ️ À savoir — Les données des modules liés sont actualisées en temps réel. Si le prévisionnel est modifié, le résumé affiché dans le module SCI se met à jour automatiquement.
11. Points de vigilance
- Le ratio terrain impacte fortement l'avantage IS : un ratio élevé réduit la base amortissable.
- Le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt, imputables uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).
- L'option pour l'IS est irrévocable sauf renonciation avant la fin du 5e exercice (article 239 CGI). Le module signale ce risque dans la checklist.
- Le module fournit une simulation financière et fiscale à visée d'aide à la décision. Il ne constitue pas un avis juridique.
- Les sources réglementaires (Service-Public.fr, BOFiP, economie.gouv.fr, impots.gouv.fr, Légifrance) sont consultables dans la section Sources réglementaires.
12. Questions fréquentes
Quelle différence entre « acquisition » et « actif déjà détenu » ? Le scénario acquisition simule un achat neuf : le prix d'achat sert de base d'amortissement et de calcul de plus-value. Le scénario actif déjà détenu intègre l'historique (prix d'achat passé, amortissements déjà pratiqués) pour calculer correctement l'impôt latent et le net vendeur.
Pourquoi le ratio terrain est-il important ? Le terrain n'est pas amortissable en IS. Un ratio terrain élevé réduit la base amortissable et donc l'avantage fiscal de l'IS. En centre-ville, le terrain représente souvent 20-30 % de la valeur du bien.
La bascule IR → IS est-elle irréversible ? En principe oui. L'option pour l'IS est irrévocable, sauf renonciation possible avant la fin du 5e exercice (article 239 du CGI). Le module signale ce risque dans la checklist réglementaire.
D'où viennent les sources réglementaires ? Le module s'appuie sur 7 sources officielles : Service-Public.fr, BOFiP, economie.gouv.fr, impots.gouv.fr et Légifrance. Vous pouvez les consulter dans « Sources réglementaires » dans le module et les joindre au PDF.
Le module remplace-t-il un conseil juridique ? Non. Le module fournit une simulation financière et fiscale à visée d'aide à la décision. Les réserves et limites du modèle sont affichées dans la section « Périmètre et réserves ».
Puis-je personnaliser le contenu du PDF au-delà des profils ? Oui. Après avoir choisi un profil (cabinet, client, bancaire), vous pouvez cocher ou décocher chaque bloc individuellement. Le bouton « Tout cocher » sélectionne l'ensemble des blocs pour un rapport exhaustif.