Utiliser le module Démembrement
Le module Démembrement d'Impera simule les opérations de démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété), compare des stratégies de transmission et chiffre l'intégralité d'un montage SCI + société IS — de la valorisation à l'export PDF.
1. À quoi sert le module Démembrement ?
Le module couvre deux parcours distincts, selon la nature de l'opération :
Parcours patrimonial (personne physique)
Vous accompagnez votre client dans une transmission familiale via la donation de nue-propriété. Le module répond à :
- Combien vaut la nue-propriété d'un bien immobilier, de parts sociales, d'un portefeuille de titres ou d'un contrat de capitalisation ?
- Quelle économie de droits représente une donation de nue-propriété par rapport à une donation en pleine propriété ?
- Quelle stratégie est la plus avantageuse : donation directe, donation de nue-propriété ou interposition d'une SCI ?
- Quel est le moment optimal pour donner (simulations par âge, de 50 à 85 ans) ?
Parcours montage société (personne morale à l'IS)
Vous structurez un montage SCI à l'IR + cession d'usufruit temporaire à une société d'exploitation à l'IS. La société IS est l'usufruitier (elle acquiert l'usufruit), la personne physique est le nu-propriétaire. Le module produit un dossier structuré avec :
- Double valorisation : valeur fiscale (art. 669 CGI sur ANR) vs valeur économique (DCF — flux actualisés)
- Coût fiscal art. 13-5 CGI : imposition du prix de cession intégralement comme revenu catégoriel l'année de la cession
- Traitement comptable de la société IS : immobilisation incorporelle (compte 208), amortissement linéaire, écritures de référence
- Résultat distribuable SCI : loyers revalorisés − charges − intérêts (amortissement emprunt à annuité constante)
- Projection année par année : P&L société IS, flux SCI, VNC résiduelle, trésorerie cumulée, break-even
- Bilan consolidé avec/sans démembrement : impact SCI IR transparence (art. 8 CGI), coût art. 13-5, avantage net total
- Scoring risque abus de droit : 7 critères du Comité de l'abus de droit (avis du 19/11/2019)
- Analyse de sensibilité : sliders temps réel, tableau croisé, scénarios épinglés
- Synthèse IA en 3 styles + convention de démembrement (projet)
- Export PDF en 5 profils destinataires
ℹ️ À savoir
ℹ️ À savoir — Le module est accessible depuis l'espace Expert Advisor. Il nécessite un abonnement Partenaire et fait partie de la famille Patrimoine. Il se combine naturellement avec les modules SCI, Holding patrimoniale et Prévisionnel.
2. Prérequis
Client obligatoire
Vous devez d'abord sélectionner un client dans la gate de sélection qui s'affiche à l'ouverture du module. Si vous arrivez depuis un dossier SCI existant (parentSCIDossierId), le contexte SCI est automatiquement pré-rempli (capital, régime fiscal, nombre d'associés).
Données nécessaires — parcours patrimonial
- Valeur en pleine propriété du bien (valeur vénale ou valeur de marché)
- Âge de l'usufruitier (détermine la clé de répartition via le barème art. 669 CGI)
- Lien de parenté donateur / donataire (ligne directe, entre époux, frères/sœurs, collatéral, tiers)
- Type de démembrement : viager ou temporaire (et durée si temporaire)
- Objectif : donation, acquisition ou cession
Données nécessaires — parcours société IS
En plus des informations ci-dessus :
- Nature de l'opération (achat d'usufruit, apport, constitution gratuite)
- Date de création de la société IS (pour détection de concomitance)
- Activité propre et effectif de la société IS (substance économique)
- Revenu annuel net attendu et taux d'actualisation (valorisation DCF)
- Prix de cession retenu, loyer annuel, charges SCI
- Emprunt SCI : capital restant dû, taux, durée restante
- Trésorerie SCI et autres dettes (calcul ANR)
- TMI du cédant (coût fiscal art. 13-5)
- Financement éventuel de l'acquisition (montant, taux, durée)
Lien prévisionnel
Si votre client dispose d'un prévisionnel Impera, vous pouvez le lier au dossier démembrement. Les champs liés (valeur PP, loyer, charges, emprunt, trésorerie) se synchronisent automatiquement. Voir la section 13 pour le détail.
3. Étape 1 — Contexte
Cliquez sur Contexte dans la barre latérale. Cette section rassemble les paramètres fondamentaux de la simulation.
Paramètres à renseigner
| Champ | Description |
|---|---|
| Type de bien | Immobilier, parts sociales, portefeuille de titres, contrat de capitalisation |
| Valeur en pleine propriété | Valeur vénale du bien ou ANR des parts si SCI |
| Type de nu-propriétaire | Personne physique ou personne morale (active le parcours société IS) |
| Âge de l'usufruitier | Utilisé pour le barème viager art. 669 I CGI |
| Type de démembrement | Viager ou temporaire. Si PM, le temporaire est forcé (art. 619 C. civ., cap 30 ans) |
| Durée temporaire | Nombre d'années (si temporaire) |
| Objectif | Donation, acquisition ou cession |
| Lien de parenté | Requis si donation (ligne directe, époux, etc.) |
| Cadre du montage | Case SCI, capital SCI, % de parts à démembrer |
SCI : activer le mode SCI
Cochez SCI pour activer le calcul sur parts de SCI. Vous débloquez alors :
- Le calcul de l'ANR (étape 2)
- Les décotes d'illiquidité et minoritaire
- Le champ Quote-part de parts démembrées (% des parts, pas un nombre de parts)
💡 Astuce
💡 Astuce — Si vous arrivez depuis un dossier SCI parent, les champs SCI sont pré-remplis automatiquement.
Quasi-usufruit
Si le type de bien est Portefeuille de titres ou Contrat de capitalisation, le module détecte automatiquement un quasi-usufruit (art. 587 C. civ.) et exige une convention de garantie. Sans cette garantie, une alerte bloquante empêche l'export PDF.
4. Étape 2 — ANR (SCI endettée)
ℹ️ À savoir
ℹ️ À savoir — Cette étape n'apparaît que lorsque le mode SCI est activé.
Pour une SCI endettée, la valeur des parts n'est pas la valeur brute de l'immeuble. La base fiscale pour le barème art. 669 est l'Actif Net Réel (ANR) :
ANR = Valeur marché immeuble + Trésorerie SCI − Emprunt restant dû − Autres dettes SCI
Champs à renseigner
| Champ | Description |
|---|---|
| Valeur de l'immeuble | Correspond à la valeur en pleine propriété saisie en étape 1 |
| Trésorerie SCI | Solde de trésorerie au bilan |
| Capital restant dû | Encours de l'emprunt SCI |
| Taux d'intérêt | Taux annuel de l'emprunt |
| Durée restante | En années |
| Autres dettes SCI | Comptes courants d'associés, dettes fournisseurs, etc. |
Exemple concret
| Poste | Montant |
|---|---|
| Immeuble | 1 250 000 € |
| Trésorerie | 50 000 € |
| Emprunt | −950 000 € |
| Autres dettes | −50 000 € |
| ANR | 300 000 € |
C'est sur ces 300 000 € que s'applique le barème art. 669, pas sur 1 250 000 €. L'impact sur les droits est considérable.
⚠️ Attention
⚠️ Attention — L'ANR est plafonné à 0 (jamais négatif). Si les dettes excèdent l'actif, l'ANR est nul et la valorisation usufruit/NP l'est aussi.
Décotes SCI
Après le calcul de l'ANR, le module applique automatiquement les décotes sur les parts à démembrer :
- Décote d'illiquidité : 10–20 % (les parts de SCI ne se négocient pas sur un marché organisé)
- Décote minoritaire : si la quote-part démembrée < 50 %
- Cumul plafonné à 30 % (jurisprudence constante)
5. Étape 3 — Valorisation & SCI
Cliquez sur Valorisation & SCI dans la barre latérale.
Parcours patrimonial
Le module affiche directement :
- La répartition usufruit / nue-propriété selon le barème art. 669
- Les montants en euros
- Le tableau de comparaison de stratégies (donation PP, donation NP, SCI + donation NP)
Parcours société IS — double valorisation
Vous renseignez les paramètres de la société IS :
| Champ | Description |
|---|---|
| Nature de l'opération | Achat d'usufruit, apport ou constitution gratuite |
| Revenu annuel net | Résultat distribuable attendu (base DCF) |
| Taux d'actualisation | Taux de rendement exigé (ex : 5 %) |
| Taux de revalorisation loyer | Indexation annuelle des loyers |
| Loyer annuel | Loyer payé par l'occupant / la société IS |
| Charges annuelles SCI | Charges récurrentes de la SCI |
| Prix de cession retenu | Prix effectif de la cession d'usufruit (si différent du DCF) |
Le module calcule alors :
- Valeur fiscale art. 669 : barème forfaitaire appliqué sur l'ANR (23 % par période de 10 ans entamée, plafonné à 69 %)
- Valeur économique DCF : somme actualisée des flux futurs (CE 10/02/2017, n° 387960)
- Écart entre les deux valorisations : si > 20 %, une alerte signale un risque d'acte anormal de gestion (art. 111,c CGI)
⚠️ Attention
⚠️ Attention — Si le prix de cession retenu dépasse 5× la valeur fiscale de l'usufruit, le module déclenche une alerte de risque de requalification (art. L64 LPF). Documentez la justification économique du prix.
Financement de l'acquisition
Si la société IS finance l'acquisition de l'usufruit par emprunt, renseignez :
- Montant emprunté
- Taux d'intérêt
- Durée de l'emprunt
Les intérêts sont calculés sur un échéancier à annuité constante et viennent en déduction du résultat IS.
6. Étape 4 — Flux & fiscal
Cliquez sur Flux & fiscal dans la barre latérale. Cette section modélise le fonctionnement économique et fiscal du montage.
Résultat distribuable SCI
Le résultat distribuable est calculé année par année avec un emprunt à annuité constante mensuelle :
Mensualité = CRD × (r/12) / (1 − (1+r/12)^(−n×12))
Pour chaque année :
| Poste | Formule |
|---|---|
| Loyer revalorisé | Loyer initial × (1 + taux revalo)^(année−1) |
| Résultat fiscal | Loyer − Charges − Intérêts emprunt SCI |
| Flux de trésorerie | Résultat fiscal − Capital remboursé |
ℹ️ À savoir
ℹ️ À savoir — Les intérêts décroissent d'année en année (annuité constante), donc le résultat fiscal augmente dans le temps. C'est normal : en début de prêt, la part d'intérêts est maximale.
Décalage trésorerie / fiscal
Le capital remboursé n'est pas une charge fiscale. La société IS est imposée sur le résultat fiscal (loyer − charges − intérêts) mais ne reçoit en trésorerie que le flux net (résultat fiscal − capital remboursé). Si le capital remboursé est élevé, la société IS peut manquer de trésorerie pour payer l'IS.
Le module calcule ce décalage pour chaque année et affiche une alerte si le flux de trésorerie est inférieur à 50 % du résultat fiscal.
Coût fiscal art. 13-5 CGI
Le prix de cession de l'usufruit temporaire est intégralement imposé comme revenu catégoriel l'année de la cession (pas comme plus-value) :
| Type de bien | Catégorie |
|---|---|
| Immobilier | Revenus fonciers |
| Parts SCI IR immobilière | Revenus fonciers |
| Portefeuille de titres | RCM |
| Autres | BNC |
Le coût total = IR (prix × TMI) + PS (prix × 17,2 %).
⚠️ Attention
⚠️ Attention — Le coût art. 13-5 est souvent le facteur qui rend le montage non viable. Le module affiche le taux effectif d'imposition et le net après fiscalité pour le cédant.
Traitement comptable société IS
Le module calcule les écritures de référence :
- Acquisition : Débit 208 (immobilisation incorporelle) / Crédit 512 (banque) ou 164 (emprunt)
- Dotation annuelle : Débit 6811 / Crédit 2808 — amortissement linéaire sur la durée contractuelle
- Total charges déductibles : dotation + intérêts d'emprunt IS
⚠️ Attention
⚠️ Attention — La déductibilité fiscale de l'amortissement dépend de la substance économique du montage (BOI-BIC-AMT-10-20). Le module ne garantit jamais « amortissement déductible » — il borne le traitement comptable de référence et signale les conditions.
7. Étape 5 — Impact SCI
Cliquez sur Impact SCI dans la barre latérale. Cette section n'est disponible que lorsque le mode SCI est actif avec un parcours société IS.
Transparence fiscale (art. 8 CGI)
La SCI à l'IR est fiscalement transparente : chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat foncier. Le module calcule pour l'associé personne physique :
| Poste | Formule |
|---|---|
| Quote-part PP | Résultat foncier × quote-part associé PP |
| IR annuel | Quote-part × TMI |
| PS annuel | Quote-part × 17,2 % |
| Fiscalité récurrente | IR + PS (par an et cumulée sur la durée) |
Projection SCI année par année
Pour chaque exercice : loyers encaissés, charges, intérêts emprunt, capital remboursé, résultat foncier, trésorerie cumulée SCI.
Bilan consolidé avec/sans démembrement
Le module compare deux scénarios :
- Avec démembrement : revenus IS + résultat foncier SCI − IR transparence − coût art. 13-5 (année 1) = flux net global
- Sans démembrement : résultat foncier SCI − IR transparence = flux net global
L'avantage net total = cumul avec − cumul sans. Un chiffre positif signifie que le démembrement est avantageux sur la durée.
Sortie d'assiette IFI
La nue-propriété est hors assiette IFI (art. 968 CGI). Le module affiche la base IFI avant/après et l'économie correspondante.
8. Étape 6 — Sortie & Bilan
Cliquez sur Sortie & Bilan dans la barre latérale.
Scénario de sortie
Vous choisissez entre :
- Conservation : l'usufruit s'éteint à terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires
- Revente : cession du bien avec calcul de la plus-value immobilière (art. 150 U CGI)
Reconstitution de la pleine propriété
Le module projette la valeur du bien à la fin du démembrement :
Valeur PP revalorisée = Valeur PP initiale × (1 + taux revalorisation)^durée
Plus-value latente = Valeur revalorisée − Valeur initiale
Plus-value immobilière (scénario revente)
En cas de revente, le module applique les abattements pour durée de détention :
- Abattement IR : progressif, exonération totale après 22 ans
- Abattement PS : progressif, exonération totale après 30 ans
- Imposition : 19 % IR + 17,2 % PS sur les parts imposables respectives
TRI global
Le module calcule le Taux de Rendement Interne (TRI) sur l'ensemble du montage en intégrant tous les cash flows : investissement initial (négatif), revenus nets annuels, valeur finale. Le calcul utilise la méthode Newton-Raphson (100 itérations, tolérance 10⁻⁷).
Bilan avec/sans démembrement
Un tableau compare :
| Avec démembrement | Sans démembrement | |
|---|---|---|
| Investissement initial | Prix acquisition usufruit | Valeur PP |
| Revenus nets cumulés | Σ flux nets IS + SCI | Σ loyers − charges − IR/PS |
| Valeur finale | PP reconstituée | PP revalorisée |
| Gain net | Somme totale | Somme totale |
Le delta net = gain avec − gain sans.
9. Étape 7 — Sensibilité
Cliquez sur Sensibilité dans la barre latérale.
L'analyse de sensibilité permet de tester la robustesse du montage face aux variations des hypothèses. Le calcul est 100 % client-side (pas d'appel serveur), avec un barème art. 669 embarqué pour un temps de réponse instantané.
Mode interactif — sliders
Vous disposez de 4 axes de variation :
| Axe | Valeurs par défaut |
|---|---|
| Durée (ans) | 5, 10, 15, 20, 25 |
| Taux d'actualisation | 3 %, 4 %, 5 %, 6 %, 8 % |
| Revalorisation bien | 0 %, 1 %, 2 %, 3 %, 5 % |
| Delta loyer | −20 %, −10 %, 0 %, +10 %, +20 % |
Pour chaque combinaison, le module calcule 4 KPI :
- TRI (taux de rendement interne)
- Économie de droits
- Valeur nue-propriété
- Année de break-even
Mode tableau croisé
Sélectionnez deux axes et un KPI pour afficher une matrice de sensibilité avec code couleur (vert / ambre / rouge selon la performance).
Scénarios épinglés
Vous pouvez épingler jusqu'à 5 scénarios pour les comparer côte à côte. Un scénario épinglé est sauvegardé avec le dossier. Vous pouvez nommer chaque scénario pour le retrouver facilement.
💡 Astuce
💡 Astuce — Épinglez le scénario de base, puis testez des variations extrêmes pour vérifier que le montage reste pertinent dans tous les cas.
10. Étape 8 — Analyse & risques
Cliquez sur Analyse & risques dans la barre latérale.
Scoring risque abus de droit — 7 critères
Le scoring reprend les 7 critères identifiés par le Comité de l'abus de droit (avis du 19/11/2019, confirmé par CAA Lyon 09/02/2023, n° 21LY01699) :
| # | Critère | Évaluation |
|---|---|---|
| 1 | Concomitance création société IS / démembrement | 🟢 > 24 mois, 🟠 6–24 mois, 🔴 < 6 mois |
| 2 | Substance économique de la société IS | 🟢 activité propre + salariés, 🔴 simple réceptacle |
| 3 | Investissement du nu-propriétaire | 🟠 par défaut (données insuffisantes) |
| 4 | Ratio coût fiscal net / bénéfice patrimonial | 🟢 ratio < 30 %, 🟠 30–70 %, 🔴 > 70 % ou négatif |
| 5 | Schéma répétitif | 🟢 opération isolée, 🔴 schéma récurrent |
| 6 | Palier art. 669 — durée calée sur un palier | 🟢 durée justifiée, 🟠 durée pile sur palier |
| 7 | Expertise indépendante — valorisation par un tiers | 🟢 expertise réalisée, 🔴 pas d'expertise |
Chaque critère est noté vert (conforme), orange (vigilance) ou rouge (risque). La position globale est calculée automatiquement.
Dégradation par les alertes de validation
Les alertes de type warning qui impactent un critère de scoring dégradent automatiquement le score de ce critère. Par exemple, un écart > 15 % entre la valeur PP et le prévisionnel dégrade le critère « avantage fiscal ».
Checklist documentation probante
Le module génère une checklist des pièces à réunir avant validation du montage : rapport d'expertise, acte de cession, convention de mise à disposition, déclarations fiscales, etc. Chaque pièce est classée obligatoire, recommandée ou optionnelle.
11. Étape 9 — Synthèse IA
Cliquez sur Synthèse IA dans la barre latérale.
3 styles de synthèse
| Style | Destinataire | Contenu |
|---|---|---|
| Client (pédagogique) | Le client final | Synthèse vulgarisée, KPI principaux, conclusion claire |
| Cabinet (mémo interne) | L'équipe EC | Analyse technique, points de vigilance, recommandations |
| Fiscaliste (consultation juridique) | L'avocat fiscaliste | Analyse contentieuse, probabilité de requalification, jurisprudence |
Chaque synthèse affiche un verdict (Favorable / Neutre / Défavorable) avec un niveau de confiance (high / medium / low).
ℹ️ À savoir
ℹ️ À savoir — Les synthèses IA et la note EC sont des sections indépendantes dans le PDF. Elles ne sont plus imbriquées dans la section conformité : chaque style de synthèse est un bloc autonome sélectionnable individuellement.
Note de l'expert-comptable
Un éditeur libre vous permet de rédiger votre propre note (qui apparaîtra dans le rapport PDF cabinet). Des modèles de notes sont disponibles. La note EC est une section PDF indépendante, décorrélée de la synthèse IA.
Convention de démembrement (projet)
Le module génère un projet complet de convention de démembrement via IA (pipeline : génération IA → route API → builder → template PDF avec disclaimer juridique). La convention est une section exportable à part entière dans le PDF, avec le profil Convention dédié.
⚠️ Attention
⚠️ Attention — La convention générée est un projet à valider impérativement par un avocat. Impera n'est pas un cabinet juridique.
12. Étape 10 — Export PDF
Cliquez sur Rapports dans la barre latérale.
5 profils de rapport
| Profil | Sections incluses |
|---|---|
| Client | Couverture, KPIs, comparaison, chronologie, synthèse IA client, sources |
| Cabinet | Couverture, KPIs, valorisation & DCF, comparaison, chronologie, flux & fiscal, impact SCI, analyse & risques, synthèse IA cabinet, note EC, sources |
| Fiscaliste | Couverture, KPIs, valorisation & DCF, analyse & risques, consultation juridique IA, sources |
| Convention | Couverture, KPIs, valorisation & DCF, convention (projet avec disclaimer), sources |
| Complet | Les 20 sections disponibles (tous les blocs) |
La chronologie (étapes, dates, pièces à produire) est désormais incluse dans le PDF — elle apparaît dans les profils Client, Cabinet et Complet. La convention de démembrement est une section réelle rendue dans le PDF (et non plus un placeholder "coming soon").
Gate PDF (validation)
L'export PDF est bloqué si des alertes blocking sont actives (ex : âge manquant, valeur PP à zéro, quasi-usufruit sans garantie). Le moteur renvoie une erreur 422 avec la liste des champs à corriger.
💡 Astuce
💡 Astuce — Les alertes bloquantes sont visibles dans la section Analyse & risques. Corrigez-les avant de tenter l'export.
13. Lien prévisionnel
Bridge prévisionnel
Le module Démembrement peut se synchroniser avec un prévisionnel Impera lié au même client. Les champs suivants sont automatiquement alimentés depuis le prévisionnel :
| Champ démembrement | Source prévisionnel |
|---|---|
| Valeur en pleine propriété | Investissement |
| Loyer annuel | Loyer prévisionnel |
| Revenu annuel net | Revenu net |
| Charges annuelles SCI | Charges prévisionnelles |
| Capital restant dû | Emprunt capital |
| Taux d'intérêt emprunt | Emprunt taux |
| Durée restante emprunt | Emprunt durée |
| Trésorerie SCI | Trésorerie prévisionnelle |
Indicateur de synchronisation
Chaque champ lié affiche un indicateur visuel :
- 🟢 Synchro : le champ est synchronisé avec le prévisionnel (icône chaîne verte)
- 🟠 Modifié : vous avez manuellement surchargé la valeur (icône chaîne cassée ambre). Un bouton Restaurer permet de revenir à la valeur du prévisionnel
- Si la valeur source a changé depuis votre surcharge, la nouvelle valeur est affichée pour comparaison
Resynchronisation
Si le prévisionnel est modifié après la liaison, le module détecte les changements. Les champs non surchargés sont mis à jour automatiquement. Les champs surchargés conservent votre valeur mais affichent la nouvelle valeur source.
Divergence prévisionnel
Si l'écart entre un champ saisi et la valeur du prévisionnel dépasse 15 % (valeur PP) ou 20 % (loyer), une alerte de type warning est déclenchée dans la section Analyse.
Créer un prévisionnel SCI
Depuis le module Démembrement, vous pouvez créer un prévisionnel SCI directement lié au dossier en cours. Le prévisionnel est pré-rempli avec les données du montage.
14. Historique & versions
Sauvegarde automatique
Le dossier est sauvegardé automatiquement à chaque modification (debounce). L'horodatage de la dernière sauvegarde est affiché dans l'interface.
Versions nommées
Vous pouvez créer des versions nommées à tout moment. Les versions sont créées automatiquement dans certains cas :
| Déclencheur | Label généré |
|---|---|
| Sauvegarde manuelle | « Sauvegarde manuelle » |
| Avant export PDF | « Avant export PDF » |
| Avant synthèse IA | « Avant synthèse IA » |
| Avant épinglage sensibilité | « Avant épinglage » |
| Avant restauration d'une version | « Avant restauration » |
Consulter et restaurer
Cliquez sur Historique dans la barre latérale pour afficher la liste des versions. Vous pouvez :
- Consulter une version (mode lecture seule — les données affichées sont celles de la version, pas du dossier courant)
- Restaurer une version (remplace les données courantes par celles de la version sélectionnée)
⚠️ Attention
⚠️ Attention — La restauration crée automatiquement une version « Avant restauration » pour préserver l'état courant avant écrasement.
15. Points de vigilance
Art. L64 LPF — Abus de droit
Le montage SCI + cession d'usufruit temporaire à une société IS est un schéma d'optimisation fiscale qui fait l'objet d'une attention particulière de l'administration fiscale. Le Comité de l'abus de droit a rendu des avis défavorables le 19/11/2019 sur des montages similaires. Le scoring du module vous aide à évaluer le risque, mais ne se substitue pas à un avis juridique.
Convention de mise à disposition
La convention de démembrement (durée, conditions, répartition des charges) doit être formalisée par écrit et si possible validée par un avocat. Le projet généré par le module est un point de départ, pas un acte juridique.
Amortissement = hypothèse
La déductibilité fiscale de l'amortissement de l'usufruit temporaire inscrit à l'actif de la société IS dépend de la substance économique du montage. Le module calcule l'amortissement comme une hypothèse comptable (BOI-BIC-AMT-10-20), pas comme une certitude fiscale. En cas de montage sans substance (Comité abus de droit 19/11/2019), l'administration peut remettre en cause la déduction.
Décalage trésorerie / fiscal
Lorsque la SCI est endettée, le capital remboursé réduit la trésorerie distribuable sans réduire le résultat fiscal. La société IS sera imposée sur un résultat supérieur au cash qu'elle reçoit. Prévoyez une avance de trésorerie ou un apport en CCA pour absorber l'IS sur les premières années.
Quote-part de parts démembrées
Le champ partsDemembrees est un pourcentage (0–100 %), pas un nombre de parts. Si 80 % des parts sont démembrées, saisissez 80. Ce pourcentage détermine la quote-part de résultat SCI attribuée à l'usufruitier.
Données obsolètes
Si le dossier est ancien, pensez à resynchroniser les données via le bridge prévisionnel. Les taux d'intérêt, la trésorerie et l'emprunt évoluent au fil du temps.
Pas de conseil juridique
Impera est un outil de simulation et d'aide à la décision. Les résultats du module ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. Orientez systématiquement votre client vers un avocat fiscaliste pour la validation du montage et la rédaction des actes.