SCI — Simulation Patrimoniale

Simulez l'acquisition immobilière en SCI, comparez IR vs IS sur la durée et produisez un dossier structuré adapté à chaque destinataire.

À quoi ça sert

Votre client professionnel libéral souhaite acquérir ses murs professionnels ou un investissement locatif via une SCI ? Le module SCI modélise l'opération complète — financement, fiscalité, trésorerie, plus-value latente — et compare objectivement les régimes IR et IS sur l'horizon souhaité. Vous passez de l'intuition au chiffrage structuré.

Pour qui

• Experts-comptables accompagnant des projets immobiliers professionnels ou patrimoniaux
• Abonnement Partenaire requis
• Adapté aux SCI familiales, SCI de murs professionnels et SCI d'investissement

Fonctionnalités clés

• Comparatif IR vs IS sur la durée — Tableau et graphique détaillés : résultat fiscal, impôt annuel, trésorerie nette, patrimoine net à terme. Le moteur calcule les deux régimes en parallèle et identifie le plus avantageux avec un score de confiance.
• Modélisation multi-associés — Jusqu'à N associés avec quote-part, TMI et revenus fonciers propres. L'impôt IR est calculé associé par associé, avec gestion du déficit foncier reportable et du plafond de 10 700 €.
• Amortissement par composants (IS) — Décomposition gros-œuvre / toiture / installations techniques / agencements avec durées et proportions ajustables. Calcul de la VNC à horizon.
• Plus-value latente — En IR : abattements pour durée de détention (IR 6 %/an, PS 1,65 %/an) et surtaxe PV immobilière. En IS : plus-value professionnelle sur base VNC. Impôt latent chiffré automatiquement.
• DSCR et stress test — Ratio de couverture du service de la dette avant et après impôt. Quatre scénarios Family Office (optimiste, pessimiste, stable, valeur patrimoniale) pour tester la robustesse de la recommandation.
• Fiscalité des distributions (IS) — PFU ou barème progressif au choix, avec ventilation par associé et calcul de la CSG déductible.
• Scénario actif déjà détenu — Modélisation d'un bien déjà en portefeuille avec prix d'acquisition historique, travaux passés et amortissements cumulés.
• Pilotage en temps réel — Score de santé (0-100), alertes automatiques (DSCR, cash-flow, vacance, refinancement), cadence de revue recommandée et 6 jalons du cycle de vie (exploitation, travaux, distribution, refinancement, cession, transmission).
• Contrôles réglementaires — 10+ vérifications automatiques : éligibilité taux réduit IS, fenêtre de renonciation IS (article 239 CGI), cohérence du montage, conformité des composants d'amortissement.
• Synthèse IA — Note cabinet ou synthèse pédagogique avec verdict IR/IS argumenté et réserves professionnelles. L'IA intègre le contexte des modules liés (prévisionnel, démembrement) pour enrichir son analyse.
• Modules liés — Passerelles temps réel vers le prévisionnel (CA, EBE, résultat) et le module Démembrement. Le statut de chaque lien est visible dans le module et dans le rapport PDF.
• Export PDF premium — Trois profils d'export (client, cabinet, bancaire) avec personnalisation par bloc. Rapport structuré avec couverture, sommaire dynamique, hypothèses, trajectoire, conformité, note du cabinet et signature.

En pratique

Le Dr. Lefèvre, médecin spécialiste, souhaite acquérir ses murs professionnels (450 000 €) via une SCI avec son épouse.

1. Vous paramétrez le bien (valeur, loyer mensuel 2 500 €, charges), l'emprunt (400 000 €, 3,5 %, 20 ans) et les 2 associés (50/50, TMI 41 % et 30 %)
2. Vous lancez la comparaison sur un horizon de 15 ans
3. En quelques secondes, Impera affiche :
   • Régime IS recommandé — amortissement par composants de 11 200 €/an réduisant le résultat fiscal
   • DSCR de 1,25 — financement confortable
   • Patrimoine net à 15 ans de 520 000 € en IS vs 480 000 € en IR
   • Impôt latent IS de 38 000 € (plus-value sur VNC) vs 12 000 € en IR (abattements durée)
   • Net vendeur IS malgré tout supérieur de 18 000 € grâce à la capitalisation
   • Déficit foncier IR du Dr. Lefèvre imputable sur son revenu global (plafond 10 700 €)
4. Vous choisissez le profil Dossier bancaire et générez le PDF en 1 clic — hypothèses, trajectoire, conformité et sources incluses
5. Vous ajoutez votre note de cabinet et la synthèse IA en mode note cabinet pour le dossier interne

Temps gagné : 5 à 8 heures par dossier.

Régimes comparés

Profils d'export PDF

Chaque profil est personnalisable : vous pouvez activer ou désactiver les blocs individuellement avant l'export.

Intégration

• Prévisionnel — Le module SCI se lie automatiquement au prévisionnel du client. Les données clés (CA, EBE, résultat net) sont affichées dans le module et injectées dans la synthèse IA. Vous pouvez également créer un prévisionnel depuis le module SCI.
• Démembrement — Accès direct au module Démembrement pour étudier la stratégie de démembrement de propriété des parts ou du bien immobilier. Le lien entre les deux dossiers est maintenu automatiquement via parentDossierId et visible dans le rapport PDF.

Sources réglementaires

• Service-Public.fr (fiscalité des SCI)
• BOFiP (amortissements, revenus fonciers, plus-values)
• economie.gouv.fr (régimes fiscaux)
• impots.gouv.fr (barèmes, déclarations)
• Légifrance (CGI art. 219, 239, 197)
• PCG CRC 2002-10 (composants d'amortissement)

Limites

• Le module est un outil d'aide à la décision. Il ne constitue pas un avis juridique.
• Les barèmes fiscaux utilisés sont ceux en vigueur au moment de la simulation (2026). Les évolutions législatives futures ne sont pas anticipées.
• Le plan de trésorerie suppose une occupation constante du bien — les périodes de vacance locative ne sont pas modélisées dans la version actuelle.
• L'option pour l'IS est irrévocable sauf renonciation dans les 5 premiers exercices (article 239 CGI). Le module signale ce risque.