LMNP / LMP

Simulez le statut de loueur meublé, comparez micro-BIC et réel, calculez les amortissements et anticipez les plus-values à la cession.

À quoi ça sert

La location meublée est un sujet récurrent chez les professions libérales qui investissent dans l'immobilier. Mais entre le statut LMNP et LMP, le régime micro-BIC et le réel, les amortissements différés, et la réforme LF 2026 sur les plus-values, les paramètres sont nombreux. Ce module détermine automatiquement le statut, optimise le régime fiscal, calcule les amortissements composant par composant, et simule la fiscalité à la revente.

Pour qui

• Experts-comptables accompagnant des clients investisseurs en location meublée
• Abonnement Partenaire requis
• Applicable aux investissements classiques, tourisme classé et non classé, résidences étudiantes, EHPAD

Fonctionnalités clés

• Détermination automatique LMNP / LMP — Deux conditions vérifiées : recettes > 23 000 € ET recettes > autres revenus d'activité (art. 155 IV CGI). Alerte de risque de bascule si la marge est inférieure à 20 %.
• Comparaison micro-BIC vs réel — Abattement 50 % (classique), 30 % (tourisme non classé) ou 71 % (tourisme classé) en micro-BIC, vs charges + amortissements en réel. Régime optimal identifié avec économie chiffrée.
• Amortissements détaillés — Immeuble (hors terrain 20 %, sur 25–40 ans), mobilier (5–10 ans), travaux (10 ans). Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit : l'excédent est différé sans limitation de durée.
• Résultat fiscal — Recettes brutes, charges déductibles, amortissements imputés, résultat imposable, déficit reportable et amortissements différés.
• Plus-values à la cession — Régime des particuliers (LMNP) : abattements par durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans). Régime professionnel (LMP) : exonération art. 151 septies si CA < seuils et activité > 5 ans.
• Réforme LF 2026 — Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP (sauf résidences étudiantes, EHPAD, seniors).
• Cotisations sociales LMP — Calcul des cotisations TNS (~45 %) sur le bénéfice fiscal LMP.
• Multi-biens — Gestion de plusieurs biens avec agrégation des résultats.
• Synthèse IA — Avantages du statut actuel, risques identifiés, stratégie optimale, prochaines actions.

En pratique

M. Petit, architecte, possède un appartement T2 acheté 200 000 € (frais notaire 16 000 €, travaux 10 000 €, mobilier 8 000 €) qu'il loue meublé 1 000 €/mois avec 95 % d'occupation. Ses revenus professionnels sont de 80 000 €.

1. Vous saisissez les données du bien et les revenus d'activité
2. En quelques secondes, Impera affiche :
   • Statut : LMNP — recettes de 11 400 € < seuil de 23 000 €
   • Micro-BIC : résultat fiscal de 5 700 € (abattement 50 %)
   • Réel : résultat fiscal de 0 € grâce aux amortissements (7 800 €/an immeuble + 1 600 €/an mobilier + 1 000 €/an travaux)
   • Régime optimal : RÉEL — économie de 1 710 € d'impôt/an (TMI 30 %)
   • Amortissements différés : 1 300 € reportables sur les exercices suivants
3. Vous simulez la revente dans 15 ans à 250 000 € :
   • Plus-value brute : ajustée de la réintégration des amortissements (LF 2026)
   • Abattement IR : 54 % (15 ans de détention)
   • Impôt total : détaillé IR + prélèvements sociaux

Résultat : statut, régime optimal et projection de revente, en un seul outil.

Taux d'amortissement

Intégration

• IFI — Le passage en LMP exclut les biens professionnels de l'assiette IFI
• PER / Madelin — Les revenus locatifs meublés ne sont pas des revenus professionnels pour le calcul des plafonds Madelin
• Prévisionnel — Les revenus locatifs peuvent être intégrés dans le prévisionnel global du client