Construire un plan de financement multi-tranches
Structurez un dossier bancaire complexe en plusieurs prêts (équipement, rachat de parts, BFR, immobilier…) avec calcul automatique du DSCR consolidé, sensibilités banque et export PDF prêt à présenter en rendez-vous.
1. À quoi sert le module Financement Multi-Tranches ?
Le module Financement Multi-Tranches est conçu pour les dossiers de financement complexes où votre client a besoin de plusieurs prêts simultanément. Il regroupe jusqu'à 6 tranches dans un même dossier et calcule automatiquement la lecture bancaire consolidée.
Cas d'usage typiques :
- SELARL d'ophtalmologie : prêt équipement + rachat des parts SCI des locaux + prêt BFR pour indemnités d'éviction
- Reprise de cabinet : rachat des titres SELARL + travaux de mise aux normes + BFR de démarrage
- Croissance externe : acquisition fonds de commerce + rachat parts immobilier + financement IT
Pour chaque tranche, le module calcule :
- L'annuité constante (capital + intérêts) selon la méthode bancaire standard
- L'impact d'un éventuel différé d'amortissement
- Le coût total des intérêts sur la durée du prêt
Puis consolide :
- Le DSCR par exercice sur 1 à 10 ans (capacité d'autofinancement / annuité cumulée)
- Trois sensibilités bancaires : stress EBE -10 %, stress taux +1 point, scénario refus de tranche
- Un verdict clair : Confortable / Prudent / Tendu / Insuffisant
ℹ️ À savoir
ℹ️ À savoir — Une tranche peut être marquée comme prêt existant : soit rachetée (refinancée par la nouvelle banque, avec indemnités de remboursement anticipé), soit conservée (taux favorable, exclue du nouveau besoin).
2. Prérequis
Avant de créer un dossier multi-tranches, préparez :
- La valorisation ou le prix d'acquisition de chaque actif financé (équipement, parts SCI, etc.)
- Les indications bancaires (taux, durée, garantie) ou utilisez les valeurs par défaut suggérées par le module
- Le prévisionnel exploitation du client (recommandé pour calculer le DSCR — sans prévisionnel, le DSCR ne peut pas être calculé)
- Les comparables DVF pour les rachats de parts SCI (à brancher une fois le module DVF câblé)
3. Créer un dossier multi-tranches
- Depuis la fiche client, ouvrez l'onglet Dossiers de financement
- Cliquez sur Nouveau dossier
- Sélectionnez Financement multi-tranches comme objet du dossier
- Renseignez le titre du dossier et la description (objet bancaire global)
- Liez si possible un prévisionnel exploitation du client (essentiel pour le DSCR)
- Validez : vous arrivez sur l'éditeur de tranches
4. Saisir les tranches
L'éditeur affiche un panneau Synthèse bancaire en haut (vide tant qu'aucune tranche n'est saisie) et une zone d'ajout en bas avec 9 types de tranches prédéfinies :
| Type | Garantie suggérée | Durée typique |
|---|---|---|
| Équipement / matériel | Garantie matériel | 7 ans |
| Rachat parts SCI | Nantissement titres | 20 ans |
| Rachat parts SELARL | Nantissement titres | 12 ans |
| Fonds de commerce | Nantissement titres | 7 ans |
| BFR | Caution personnelle | 5 ans |
| Indemnités d'éviction | Caution personnelle | 5 ans |
| Immobilier professionnel | Hypothèque | 20 ans |
| Travaux / aménagement | Caution personnelle | 7 ans |
| Autre | À définir | 7 ans |
Pour chaque tranche, renseignez :
- Libellé (ex : « Rachat parts SCI Hôtel des Médecins »)
- Montant (en €)
- Durée (en mois)
- Différé d'amortissement (en mois, optionnel)
- Taux nominal (%) et type de taux (fixe / variable)
- Garantie
- Justification bancaire (libre, jusqu'à 500 caractères)
💡 Astuce
💡 Astuce — Utilisez le champ justification pour documenter la base de calcul (devis fournisseur, valorisation patientèle, ventilation prix de cession). C'est la lecture clef du conseiller bancaire.
Cas particulier : prêt existant
Cochez Prêt déjà existant si la tranche correspond à un emprunt en cours côté client. Choisissez ensuite :
- Racheté par la nouvelle banque : la tranche est refinancée par la nouvelle banque (renseignez les indemnités de remboursement anticipé éventuelles)
- Conservé tel quel : la tranche est gardée car son taux est inférieur — elle est exclue du nouveau besoin mais reste mentionnée dans le dossier pour la cohérence du plan
⚠️ Attention
⚠️ Attention — Une tranche ne peut pas être à la fois rachetée et conservée. Le module bloque la sauvegarde si les deux options sont cochées.
Liaisons modules
- SCI cible (pour les tranches rachat parts SCI) : sélectionnez le prévisionnel SCI lié au dossier
- DVF : la liaison aux comparables DVF sera disponible une fois le module DVF câblé
5. Lecture du DSCR consolidé
Une fois au moins une tranche saisie, le panneau Synthèse bancaire affiche :
- L'enveloppe à financer (somme des tranches non conservées)
- L'annuité année 1 et l'annuité maximale sur l'horizon
- Le DSCR moyen et le DSCR pic minimum (le plus stressant)
- Le verdict bancaire sur 4 paliers
| Verdict | Critère DSCR |
|---|---|
| Confortable | Pic ≥ 1,5 et moyen ≥ 1,7 |
| Prudent | Pic ≥ 1,3 et moyen ≥ 1,5 |
| Tendu | Pic ≥ 1,1 et moyen ≥ 1,3 |
| Insuffisant | Pic < 1,1 |
Un tableau détaillé montre le DSCR par exercice avec les sensibilités :
- Stress EBE -10 % : on simule une dégradation de 10 % de la capacité d'autofinancement
- Stress taux +1 pt : on recalcule toutes les annuités avec un taux majoré d'un point
ℹ️ À savoir
ℹ️ À savoir — Le DSCR ne peut être calculé qu'avec une CAF annuelle. Sans prévisionnel exploitation lié, le module affiche un avertissement. Liez un prévisionnel pour activer le calcul.
6. Exporter le dossier en PDF
Cliquez sur Export PDF dans l'éditeur. Le rapport généré contient :
- Page de garde + synthèse exécutive : enveloppe globale, KPIs DSCR, composition du plan
- Détail par tranche : montant, durée, taux, garantie, justification — tout ce qu'attend la banque
- DSCR consolidé par exercice + sensibilités + scénarios refus de tranche
💡 Astuce
💡 Astuce — Le scénario « refus de tranche » est un argument fort en rendez-vous : il prouve à la banque que vous avez réfléchi à un plan B chiffré pour chaque tranche. Quelques tranches à 100 k€ refusées peuvent transformer un dossier tendu en dossier confortable.
7. Cas pratique : SELARL ophtalmo + SCI + BFR éviction
Une SELARL d'ophtalmologie reprend un cabinet : équipement médical, rachat des parts de la SCI détenant les locaux et BFR pour indemniser deux médecins évincés. Les trois tranches en parallèle :
| Tranche | Type | Montant | Durée | Taux | Garantie |
|---|---|---|---|---|---|
| Équipement médical | Équipement | 180 000 € | 84 mois | 4,5 % | Matériel |
| Rachat parts SCI | Titres SCI | 450 000 € | 240 mois | 4,0 % | Nantissement titres |
| BFR éviction | BFR | 120 000 € | 60 mois | 5,0 % | Caution personnelle |
Le module calcule :
- Enveloppe : 750 000 €
- Annuité année 1 : ~57 000 €/an
- Si la CAF disponible du prévisionnel SELARL est de 120 000 €/an, DSCR moyen ≈ 2,2 → Confortable
- En cas de refus de la tranche BFR, l'enveloppe tombe à 630 k€ et le DSCR remonte à 2,8