Démembrement
Le démembrement SCI chiffré en 5 minutes — de l'ANR au scoring abus de droit.
Pour qui
- Experts-comptables accompagnant la stratégie patrimoniale de leurs clients (transmission familiale, optimisation société IS)
- Partenaires Impera (abonnement Partenaire requis)
- Applicable aux professions libérales, dirigeants, patrimoines immobiliers ou professionnels, investisseurs via SCI
Fonctionnalités clés
Valorisation usufruit / nue-propriété
- Barème art. 669 CGI : viager (9 tranches d'âge) ou temporaire (23 % par période de 10 ans, plafonné à 69 %)
- ANR pour SCI endettée : la base fiscale est l'Actif Net Réel (immeuble + trésorerie − emprunt − dettes), pas la valeur brute de l'immeuble
- Décotes SCI : illiquidité (10–20 %) + minoritaire (si < 50 %), cumul plafonné à 30 %
Double valorisation (art. 669 vs DCF)
- Valeur fiscale : barème forfaitaire (art. 669 II CGI sur ANR)
- Valeur économique : flux actualisés (DCF — méthode admise par CE 10/02/2017, n° 387960)
- Alerte écart : si l'écart dépasse 20 %, signalement du risque d'acte anormal de gestion
Scoring risque abus de droit — 7 critères
Reprend les critères identifiés par le Comité de l'abus de droit (avis 19/11/2019) :
- Concomitance création société / démembrement
- Substance économique de la société IS
- Investissement réel du nu-propriétaire
- Ratio coût fiscal net / bénéfice patrimonial
- Schéma répétitif
- Durée calée sur un palier art. 669
- Expertise indépendante de la valorisation
Chaque critère est noté vert / orange / rouge avec la jurisprudence associée.
Bridge prévisionnel
Les données du prévisionnel Impera (valeur PP, loyer, charges, emprunt, trésorerie) se synchronisent automatiquement avec le dossier démembrement. Les écarts sont détectés et signalés.
Analyse de sensibilité
4 axes de variation (durée, taux d'actualisation, revalorisation, delta loyer), tableau croisé avec code couleur, jusqu'à 5 scénarios épinglés. Calcul instantané (client-side).
Synthèse IA — 3 styles
- Client : synthèse pédagogique, KPI principaux, conclusion claire
- Cabinet : mémo interne EC, analyse technique, recommandations
- Fiscaliste : consultation juridique, analyse contentieuse, probabilité de requalification
Bonus : convention de démembrement (projet à valider par un avocat).
Cas pratique
Le Dr Martin, chirurgien-dentiste, détient une SCI à l'IR avec un immeuble professionnel. Il souhaite céder l'usufruit temporaire des parts à sa société d'exploitation (SELARL) à l'IS.
Données
| Poste | Montant |
|---|---|
| Valeur de l'immeuble | 1 250 000 € |
| Trésorerie SCI | 50 000 € |
| Emprunt restant dû | 950 000 € |
| Autres dettes SCI | 50 000 € |
| ANR | 300 000 € |
Résultat (démembrement temporaire 15 ans)
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux usufruit (art. 669 II) | 46 % (2 périodes de 10 ans) |
| Valeur fiscale usufruit | 138 000 € |
| Valeur économique (DCF à 5 %) | 185 000 € |
| Coût art. 13-5 pour le cédant (TMI 41 %) | 101 000 € |
| Économie IS cumulée (amortissement) | 46 250 € |
| Break-even | Année 7 |
Le scoring indique un risque vigilance (société d'exploitation existante mais durée pile sur un palier 669). Le module recommande une expertise indépendante de la valeur vénale.
Barème art. 669 CGI
Usufruit viager (art. 669 I)
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 – 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 – 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 – 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 – 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 – 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 – 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 – 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Usufruit temporaire (art. 669 II)
| Durée | Taux usufruit |
|---|---|
| 1 – 10 ans | 23 % |
| 11 – 20 ans | 46 % |
| 21 – 30 ans | 69 % (plafond) |
ℹ️ À savoir
ℹ️ À savoir — Pour une personne morale, l'usufruit est toujours temporaire (art. 619 C. civ.), plafonné à 30 ans.
Garde-fous
15 alertes de validation
Le module embarque 15 règles de validation à 3 niveaux de sévérité :
- Bloquantes (5) : empêchent l'export PDF — âge manquant, valeur PP à zéro, quasi-usufruit sans garantie, donation sans lien de parenté, durée manquante
- Avertissements (9) : signalent un problème à investiguer — écart prévisionnel, taux incohérents, durée > emprunt, décalage trésorerie/fiscal, TMI à zéro, prix cession excessif
- Informations (1) : durée d'amortissement issue du prévisionnel
PDF gate
L'export PDF est interdit tant qu'une alerte bloquante est active. Le moteur vérifie systématiquement avant la génération.
Alerte prix de cession
Si le prix de cession (économique) dépasse 5× la valeur fiscale de l'usufruit (art. 669 sur ANR), une alerte explicite signale le risque de requalification par l'administration (art. L64 LPF). Le module affiche le ratio et recommande de documenter la justification économique.
Intégration prévisionnel
Le module se connecte à un prévisionnel Impera existant :
- 8 champs synchronisés automatiquement (valeur PP, loyer, charges, emprunt, trésorerie)
- Indicateur visuel par champ : synchro (vert), modifié manuellement (ambre), divergence détectée
- Resynchronisation automatique quand le prévisionnel est mis à jour
- Création d'un prévisionnel SCI directement depuis le module
Export PDF — 5 profils
| Profil | Destinataire | Contenu |
|---|---|---|
| Client | Le client final | KPIs, comparaison scénarios, chronologie, synthèse pédagogique |
| Cabinet | L'équipe EC | Rapport technique complet + chronologie + note EC + analyse risques |
| Fiscaliste | L'avocat fiscaliste | Consultation juridique, analyse contentieuse |
| Convention | Notaire / avocat | Convention de démembrement complète (générée par IA, avec disclaimer juridique) + valorisation |
| Complet | Tous | Les 20 sections disponibles |
La chronologie du montage (étapes, dates, pièces à produire) est exportée dans le PDF. La convention de démembrement est une section réelle générée de bout en bout (IA → builder → template PDF avec disclaimer). Vous pouvez aussi composer votre rapport section par section.
Sources et références
Le module s'appuie sur 11 textes officiels et 7 décisions de jurisprudence intégrés dans le moteur de calcul et restitués dans les rapports PDF.
Textes officiels
| Source | Référence | Objet |
|---|---|---|
| BOFiP | BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 | Barème fiscal art. 669 CGI (usufruit viager et temporaire) |
| Légifrance | Art. 13, 5° CGI (LFR 2012) | Imposition du prix de cession d'un usufruit temporaire comme revenu catégoriel |
| Légifrance | Art. 238 bis K CGI | Quote-part de résultat IS sur parts de SCI IR (transparence fiscale) |
| Légifrance | Art. 790 CGI | Réduction 50 % réservée aux donations en PP (inapplicable à la NP seule) |
| Légifrance | Art. 774 bis CGI (LF 2024) | Dette de restitution quasi-usufruit non déductible du passif successoral |
| Légifrance | Art. 619 C. civ. | Usufruit PM limité à 30 ans |
| Légifrance | Art. 1844 C. civ. (réforme 2019) | Droit de participation NP + USU aux AG (ordre public) |
| Légifrance | Art. 111, c CGI | Avantage occulte sur cession à prix minoré entre parties liées |
| Légifrance | Art. 968 CGI | IFI : usufruitier imposable sur la pleine propriété |
| BOFiP | BOI-BIC-AMT-10-20 | Amortissement de l'usufruit temporaire (immobilisation incorporelle) |
| Légifrance | Art. L64 LPF | Procédure d'abus de droit fiscal (pénalité 80 %) |
Jurisprudence
| Décision | Date | Portée |
|---|---|---|
| CE n° 387960 | 10/02/2017 | Valeur vénale usufruit : méthode DCF admise, art. 669 n'est pas la seule référence |
| CE n° 458518 | 31/03/2022 | Usufruit viager apporté pour durée fixe = usufruit temporaire au sens de l'art. 13-5 |
| CE n° 490685 | 09/10/2024 | Prorogation d'usufruit = nouvelle « première cession » imposable art. 13-5 |
| CAA Lyon n° 21LY01699 | 09/02/2023 | Abus de droit confirmé : cession USU temporaire SCI → holding IS sans substance |
| Cass. com. n° 14-16.246 | 27/05/2015 | Dividendes sur réserves : quasi-usufruit + dette de restitution |
| Comité de l'abus de droit fiscal | 19/11/2019 | 15 avis — 7 critères de requalification (base du scoring du module) |
| Art. L64 LPF | — | Procédure de répression de l'abus de droit, pénalité 80 % |
7 critères du scoring abus de droit (Comité 19/11/2019)
- Concomitance — Création société IS concomitante au démembrement
- Substance économique — Absence d'activité propre de la société IS
- Investissement NP — Investissement réel du nu-propriétaire négligeable
- Avantage fiscal vs économique — Ratio coût net / bénéfice patrimonial excessif
- Schéma répétitif — Montage reproduit sur plusieurs opérations
- Palier art. 669 — Durée calée sur un palier sans justification économique
- Absence d'expertise — Pas de valorisation DCF ni d'expertise indépendante
Limites
- Amortissement = hypothèse — La déductibilité fiscale de l'amortissement de l'usufruit temporaire dépend de la substance économique du montage. Le module calcule l'amortissement comme hypothèse comptable (BOI-BIC-AMT-10-20), pas comme certitude fiscale.
- Pas de conseil juridique — Impera est un outil de simulation. Les résultats ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. La convention de démembrement générée est un projet à valider par un avocat.
- Scoring indicatif — Le scoring abus de droit reproduit les critères du Comité mais ne prédit pas la position de l'administration sur un dossier spécifique.
- Données en entrée — La qualité des résultats dépend de la qualité des données saisies. Vérifiez les hypothèses (taux d'actualisation, revalorisation, charges) avec votre client.
- Usufruit viager pour PM non supporté — L'art. 619 C. civ. interdit l'usufruit viager pour une personne morale. Le module force automatiquement le temporaire (cap 30 ans).