SCI à l'IR ou à l'IS en 2026 : l'arbitrage fiscal ultime

Le dilemme classique : IR ou IS ?

Choisir l'IR, c'est la transparence fiscale : les associés sont imposés directement. Choisir l'IS, c'est l'optimisation via l'amortissement mais avec un coût potentiel à la revente. Cette décision se prend **avant la signature des statuts**.

1. SCI à l'IR : la transparence fiscale

Le résultat (loyers - charges) est imposé au niveau des associés, selon leur TMI, avec les prélèvements sociaux.

**Avantages clés :**

Régime des plus-values des particuliers (abattements durée de détention).

Déficit foncier imputable (jusqu'à 10 700 € / an).

**Inconvénients :**

TMI élevé = fiscalité très lourde.

Pas d'amortissement du bien.

2. SCI à l'IS : la puissance de l'amortissement

La société amortit l'immeuble et réduit fortement le résultat imposable.

**Avantages :**

Résultat fiscal faible voire nul les premières années.

Effet "boule de neige" si réinvestissement.

**Pièges :**

Plus-value professionnelle à la sortie (souvent élevée).

Option à l'IS quasi irrévocable.

3. Notre matrice de décision

Choisissez l'IR si votre objectif est patrimonial long terme (transmission, exonération 30 ans).

Choisissez l'IS si vous cherchez du cash-flow immédiat et avez un TMI élevé.

Conclusion

Il n'y a pas de régime universel. Faites une simulation chiffrée avant de choisir.

FAQ

Comment passer de la lecture à l'action ?

Commencez par structurer votre dossier avec un template métier, puis ajustez les hypothèses clés (CA, charges, investissements) avant de générer le dossier final.

Puis-je utiliser Impera pour un dossier bancaire ?

Oui. Impera est conçu pour produire un prévisionnel et un dossier financier exploitables en rendez-vous banque.

Faut-il un expert-comptable pour finaliser ?

Selon votre situation, un avis expert peut être utile. Impera vous permet d'arriver avec une base structurée, cohérente et rapidement révisable.